En octobre 2006, suite à la signature d’un compromis de vente d’un commerce, j’ai versé un acompte de 3 000 euros au notaire du vendeur. Seulement la banque a refusé le prêt, alors la transaction a été annulée. J’aurais donc déjà dû récupérer cet acompte. Or, mon notaire m’a dit que je ne récupèrerais pas la totalité de la somme. Pendant ce temps, cet argent manque à mon entreprise et me met dans une situation embarrassante. Que puis-je faire ?

 
Comment doit agir Virginie ?

• Virginie a dû verser une somme correspondant à 5 ou 10 % du montant total de l’achat.

• Si elle a signé une promesse unilatérale de vente, cette somme représente des indemnités d’immobilisation, assimilables à des arrhes. L’argent sera perdu au cas où elle se désisterait.

• Si Virginie a signé une promesse synallagmatique, la somme versée est un acompte de la vente. La loi considère alors que la vente est conclue, sauf condition suspensive.

• Virginie doit relire la promesse qu’elle a signée et constater si elle a inséré une clause suspensive d’obtention d’un prêt.

Si oui, cela lui permettrait de récupérer ses 3 000 euros en cas de refus du prêt par la banque, refus notifié au vendeur dans les délais prévus au contrat. Sinon, le vendeur conservera l’argent.

 Les conseils de M^e Jacques Benhamou

• Dans le cadre d’une opération concernant un fonds de commerce, le principe de droit est la convention entre les parties. Sauf si le contrat est contraire à l’ordre public et aux bonnes mœurs, toutes les conditions peuvent être librement stipulées. En matière commerciale, si l’acheteur veut obtenir une condition suspensive, il lui faut donc l’écrire, car elle n’est pas obligatoire.

• En revanche, s’il s’agit d’une acquisition immobilière, les règles changent. À partir du moment où l’acheteur a signé son avant-contrat (promesse de vente, etc.), il dispose d’un délai de rétractation de 7 jours pour se retirer sans donner aucun motif, et le vendeur sera obligé de lui restituer la somme versée (entre 5 et 10 %).

• L’acquéreur d’un bien immobilier est aussi protégé par la loi Scrivener concernant le financement de son achat. La loi lui accorde un délai automatique de 30 jours pour financer son achat et s’il n’obtient pas son prêt dans ce délai, après avoir notifié le refus de la banque, il obtiendra le remboursement de la somme versée par lui (5 à 10% du montant).

• Même lorsqu’un acheteur de bonne foi renonce à la condition suspensive de son emprunt sur l’insistance de son vendeur, il pourra récupérer la somme versée par lui dans la mesure où il pourra prouver que sans emprunt sollicité il ne pouvait pas financer le paiement du prix (ceci en vertu d’un arrêt de la Cour de cassation).

POINT DE DROIT

Article 1589 du code civil

La promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix. Elle est valable en matière commerciale comme en matière civile, immobilière. Il y a deux types de promesse de vente.

Soit une promesse unilatérale de vente : le vendeur fait une offre de vente par laquelle il donne une option sur son bien pendant un délai clairement précisé.

Soit un compromis de vente ou promesse synallagmatique : selon l’article 1102 du Code civil, « le contrat est synallagmatique ou bilatéral lorsque les contractants s’obligent réciproquement les uns envers les autres ». La promesse synallagmatique de vente suppose donc que les deux parties s’engagent, l’une à acheter et l’autre à vendre. En signant le compromis, vous êtes engagé définitivement, mais couvert par des conditions suspensives (urbanisme, état hypothécaire, droit de préemption. Et vous pouvez ajouter une condition suspensive liée à l’obtention du prêt ou a la vente d’un autre bien).