J’ai acheté un appartement le 11 mai 2005 et le syndic me réclame 1 156,19 euros pour une facture d’eau de l’ancien propriétaire. Ce relevé a été effectué selon eux le 28 octobre 2004 et édité seulement la veille de la vente. Je refuse de payer. Le syndic va donc demander, lors de la prochaine assemblée, d’engager une procédure de saisie vente judiciaire de mon lot sous couvert du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004. Est-ce normal sachant que le représentant du syndic a reconnu oralement ne pas avoir fourni les éléments à temps au notaire ? Est-il normal qu’une société ait mis sept mois pour communiquer un relevé de compteur au syndic ?

Comment doit agir Isabelle ?

• Hélas, Isabelle devra payer les sommes réclamées par le syndic, et ce en vertu de la loi, et ne pourra avoir qu’un recours contre son vendeur, à moins que celui-ci reconnaisse de bonne foi qu’il est bien débiteur des sommes réclamées et qu’il rembourse spontanément Isabelle sur sa demande. Dans le cas contraire, Isabelle devra entamer une procédure judiciaire.

• La situation à laquelle se trouve confrontée Isabelle va malheureusement avoir tendance à se reproduire fréquemment en raison des incidences du décret du 27 mai 2004 auquel les acquéreurs ne sont pas encore habitués dans la mesure où il est entré en vigueur depuis peu de temps.

Les conseils de M^e Jacques Benhamou

• Le genre de situation que connaît Isabelle est effectivement embarrassant pour l’acquéreur de bonne foi, depuis le décret du 27 mai 2004 entré en application depuis le 1^er septembre 2005 et modifiant la loi du 10 juillet 1965.

• En effet, depuis le 1^er septembre 2005, c’est le propriétaire en place au moment de l’appel de fonds qui doit assumer le paiement des charges de copropriété, y compris celles exigibles antérieurement à la vente et qui auraient dû être supportées par le vendeur.

• En règle générale, lors de la signature chez le notaire d’un acte de vente d’un lot de copropriété, des comptes sont établis entre vendeur et acquéreur. Si les appels de fonds n’ont pas encore été effectués par le syndic alors que les sommes sont dues par le vendeur, celui-ci rembourse à l’acheteur le montant des sommes dues par lui à la copropriété. De sorte que lorsque le syndic appellera les sommes dues à l’acheteur, celui-ci les aura déjà en sa possession pour les avoir déjà reçues du vendeur. 

• Il est clair cependant que, pour connaître le montant précis des charges dues par le vendeur au jour de la signature de l’acte de vente, les parties doivent s’appuyer sur le document appelé « état daté » établi par le syndic de copropriété à la demande du notaire.

• Dans le cas où, compte tenu parfois de l’urgence de la signature de l’acte de vente, l’état daté n’a pas encore été délivré par le syndic, la loi impose que le prix de la vente soit bloqué et remis au vendeur seulement après l’obtention de cet état daté. Cette solution permet au notaire de prélever, sur le prix de la vente revenant au vendeur, le montant des charges dues par ce dernier, de sorte que l’acquéreur n’aura rien à payer au titre des sommes dues par le vendeur jusqu’au jour de la signature de l’acte. Encore faut-il que l’état daté révèle l’intégralité des sommes dues par le vendeur.

POINT DE DROIT

Décret n° 2004-479 du 27 mai 2004 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965

Article 5 (extrait)

(...) À l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot (...), le paiement des provisions de dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur
ou acquéreur, qui est propriétaire au moment de l’exigibilité (...).