J’ai acheté un terrain constructible il y a trois années, avec un accès à la route principale desservi par un chemin qui traverse deux autres propriétés. Cet accès est vraiment le seul qui permette de déboucher sur la route et il existe depuis plus de cinquante années. Il y a quelques temps, l’un de mes deux voisins a posé sans prévenir un panneau signalant « chemin privé » aux abords de la route, m’empêchant ainsi d’accéder ou de sortir de mes terres. Je suis désormais propriétaire d’un terrain enclavé, c’est-à-dire sans aucun accès alors que jusque-là je n’avais aucun problème. Mon voisin est-il en droit de bloquer cet  accès ? Comment récupérer un droit de passage ?

Comment doit agir Roger ?

• Essayer, d’abord, de trouver une solution amiable avec le propriétaire du terrain voisin. Il est parfois possible de finir par s’entendre.

• Savoir si la propriété de Roger est issue d’une division ou non et vérifier si une clause de l’acte de vente stipule les particularités de ce chemin. Si le chemin est ouvert depuis plus de trente ans, Roger bénéficie d’une servitude de passage que son

voisin se doit d’accepter. La servitude de passage est un droit d’accès à la voie publique reconnu au propriétaire d’un fonds enclavé.

• Enfin, si Roger n’obtient pas satisfaction pour rétablir son droit de passage, c’est auprès du tribunal d’instance de sa circonscription qu’il devra s’adresser.

Les conseils de Me Gérard Michel

• De manière générale, avant toute acquisition d’un terrain, il faut vérifier la nature de chaque accès. Lorsqu’il s’agit de chemins privés, il faut faire inscrire dans l’acte de vente l’existence d’une servitude de fait de passage, afin d’éviter toute confusion par la suite.

• Dans le cas d’un chemin vicinal, c’est-à-dire qui relie deux villages entre eux et est de nature publique, si celui-ci n’a pas servi depuis plus de trente ans, libre à vous de l’emprunter. Il suffit de prouver qu’il n’est pas utilisé.

• Dans le cas contraire, aucune obligation n’est faite au propriétaire du chemin de vous le céder.

• Déterminez les limites de votre propriété et faites-les apparaître sur les titres de propriété.

• D’une manière générale, quelle que soit la nature du problème que vous rencontrez avec votre voisin (empiètement de terrain, arbres communs, bruit), essayez de trouver un arrangement avant de saisir le tribunal. Souvent, un arrangement financier qui compenserait la gêne est possible.

POINT DE DROIT

Article 682 du code civil :

Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou

commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations

de construction ou de lotissements, est fondé à réclamer sur les fonds de ses

voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

Article 684 du code civil :

Si l’enclave résulte de la division d’un fonds par la suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes. Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’art 682 serait applicable.